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#393 - Acheté 400 000 € en 2022, il en vaut 320 000 € : la réalité du marché parisien

22 Oct 2026 · 14 min

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Manon a 28 ans. Avec son mari, ils gagnent environ €6.500 net par mois et ont réalisé deux achats immobiliers : un appartement parisien acquis début 2022 avec €100.000 d’apport, et une résidence principale dans les Pays de la Loire après leur déménagement. Résultat : leur capacité d’emprunt est déjà saturée.

Ils disposent de €110.000 d’épargne, mais prévoient d’en consacrer la quasi-totalité à des travaux. Et en parallèle, ils viennent de faire une offre sur une maison divisible en trois gîtes. Leur question : quels leviers activer pour continuer à construire leur patrimoine sans y consacrer trop de temps ?

Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine s’arrête d’abord sur l’appartement parisien. Acheté €400.000, il en vaut aujourd’hui environ €320.000. Elle calcule le rendement réel de l’opération, et le chiffre fait mal. Elle identifie aussi les raisons pour lesquelles le couple le conserve — des raisons de confort plus que de rentabilité.

Elle met ensuite les trois projets en concurrence, car ils ne peuvent pas tous être menés de front, et donne une méthode concrète pour trancher entre conserver et vendre. Elle explique enfin pourquoi l’ordre des opérations compte face à une banque.

En fin d’épisode, elle élargit le propos au marché immobilier dans son ensemble, et à une réalité encore mal acceptée en France.

👉 Calculer le rendement réel d’un bien quand on a mis un gros apport

👉 Garder un bien par confort : évaluer ce que cela coûte vraiment

👉 Arbitrer entre travaux, nouveau projet et bien existant quand tout n’est pas possible

👉 Vendre avant d’emprunter : pourquoi un compromis signé change la donne

👉 Les moins-values immobilières sur les achats de 2019 à 2022

🎙️ Cet extrait est tiré de la Radio Libre, le format live de Richissime où Delphine répond en direct aux questions de la communauté sur leur situation financière personnelle.

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